象屿地产砍剩三个区域公司上海拿地局面能否打破？

观点网 外部环境越不稳，内核越要精简。

近日，据媒体消息，象屿地产正进行大规模组织调整，原天津公司、唐山公司合并至沪浙区域，重庆公司合并至江苏区域，调整完成后，全国仅剩余三家区域公司，分别是浙沪区域、江苏区域、海西区域。

尽管该消息还未得到象屿地产官方确认，不过从近几年的拿地动作以及区域销售情况来看，象屿地产早已将资源集中在长三角等核心都市圈，砍掉三家非核心区域的项目公司似乎也是早晚的事。

从2021年-2024年拿地情况来看，象屿地产高频次拿地城市主要是上海和苏州。据不完全统计下，象屿地产4年时间内共摘得38宗地，上海占据18宗，苏州占据8宗。

具体来看，2021年象屿地产共摘得17宗地，涉及上海、苏州(4宗)、重庆(2宗)、福州(3宗)、南京(1宗)、宁德(1宗)、绍兴(1宗)共7座城市；2022年摘得8宗，仅涉及上海(6宗)、厦门(1宗)、苏州(1宗)三座城市。

在2023年，同样摘得8宗，涉及上海、苏州(2宗)、南京(1宗)、厦门(1宗)四座城市；2024年，共摘得5宗地(不完全统计)，上海三宗、苏州和厦门各一宗。

到了2025年，截至目前，象屿地产也仅是摘得1宗地块，且还是在上海。3月28日，象屿以总价66.79亿元竞得上海闵行区地块，成交楼面价3.015万元/平方米，溢价率18.97%。

销售往往跟着拿地跑，在此背景之下，据象屿地产发布的2025年公司债券募集说明书显示，截至2024年9月，象屿地产销售项目主要集中在上海、苏州、福州等一二线城市。

其中，以上海为绝对重心，2021年-2024年9月末，上海区域销售金额达976亿元，占比高达55.77%；紧接着是苏州，销售金额491.6亿元，占比28.09%。

相比之下，此次被合并的天津、唐山、重庆项目公司所在城市的销售占比仅为1.49%、0.38%、4.24%。

截至2024年9月末，象屿地产存量房地产项目全口径未售面积合计217.55万平方米，分布在福州、上海(16.84%)、苏州(15.66%)、南平(10.09%)、厦门(9.55%)、重庆(8.31%)、绍兴(6.84%)、天津(6.08%)、唐山(3.33%)、南京(2.68%)共10个城市。

自2022 年 5 月出任象屿集团党委委员、象屿地产党委书记兼董事长的胡新立，一改前任王澍陶此前坚持的福建大本营战略，亲自筹划组织重塑、调兵遣将，建立 上海+厦门 双总部模式。

然而，即使是将火力都集中在了上海、苏州等核心战略城市，但外拓这一条路也并没有胡新立想象中的那么容易，尤其是上海。

房企外拓的最大难点在于拿地与销售:若无法获取核心地块，销售数据便难以提升；而房企现金流主要依赖销售，若缺乏充足资金支撑，地块竞争优势会大幅削弱，二者陷入死循环。

近年来，随着更多头部房企聚焦核心一线城市，上海土地市场竞争越发激烈，尤其是2024年6月后，上海土拍恢复价高者得规则，大量土地溢价成交，投资风险加剧，土地获取难度也随之剧增。

在此背景之下，常常错失目标地块的象屿地产也被戏称为陪跑常客。

例如，今年3月3日出让的嘉定新城核心区F03A-4地块，象屿地产提前半个月便放出风声对这宗地志在必得，但经历49轮竞价拉锯战后，最终被招商蛇口夺走；还有2月 20日的奉贤新城10单元06-07地块，1月24日松江SJS30003单元01-18号地块等等。

频频被截胡，最惆怅或许是2024年初空降沪浙区域担任总经理的鲍轶群。

鲍轶群曾任职上海绿地、上海城开、复星集团、龙光地产上海区域总经理、金地商置华东区域环沪公司总经理等职位，而象屿地产此次本想借助鲍轶群在上海摸爬滚打多年的经验进一步深耕，让其负责拿地和品牌，但似乎也未能扭转拿地的颓势。

尽管象屿地产对外宣称定位利润中心，对规模考量较少，主要考虑盈利，但市场的激烈竞争也进一步压缩了项目利润。

据募集说明书显示，2024年1-9月，象屿地产主营业务毛利率仅14.85%，而2023年是28.61%，2022年是30.20%。

除了拿地难外，由于上海项目大多数位于郊外环，销售、去化也面临一定的挑战。

据2025年募集说明书，2024年三季度象屿地产实际销售金额154.67亿元，而2023年全年销售额为403.40亿元，不足四分之一。

去化方面，上海嘉定区的虹桥嘉悦府项目，2023年开盘，可售总套数1004套，截至目前已售出723套，两年时间去化率为72%；而同样是2023年开盘的都汇云镜，去化率72%。

不过也并非所有郊外环项目都如此，象屿和联发合作的金海汀云台项目，由于地段交通便利，性价比高，总价500万级就能上车，因此项目五开五罄，共推出620套房源。

2025年，象屿地产在上海的首个内环项目苏河琹庐即将入市，而这也将决定着其在内环的口碑以及2025年的销售战绩，能否打响这关键一枪还得拭目以待。

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