3年启动超30个项目：上海城中村改造提速

9月22日，据上海发布消息，上海城中村改造工作推进会9月21日举行，上海市委书记陈吉宁在会上强调，加快城中村改造，事关人民群众切身利益，事关更新改造可持续性，事关超大城市长远发展。

21世纪经济报道记者从核心信源处获悉，上海城市测量师行全程参与了上海城中村推进工作。

知情人士指出，上海的城中村改造工作在不断提速，这次会议将原来每年5～10个项目的推进速度进一步提高，希望在3年左右的时间，启动城中村改造项目30个以上。任务重，压力大。所以上海需要通过此次会议，统一思想，整合资源，保质保量地开展城中村改造工作。

提速正当时

关于下一步如何推动城中村改造，陈吉宁强调，首先，要加强城中村改造的组织领导、服务和支撑。相关部门要高效做好项目认定和审批服务、融资服务和协调。各地区要强化谋划和执行，谋划要深、先谋后动、动则必成，“一把手”要亲自上手，加大统筹力度，抓好督促落实，研究破解难题，用好“三师联创”机制。

其次，各乡镇要坚持党建引领，做好群众工作，践行好全过程人民民主重大理念，坚持与群众商量办事，听取群众意见，最大程度争取群众的理解和支持。

最后，市、区国企要强化中坚和骨干作用，主动担当作为，承担更大责任，更好发挥优势，从长周期出发进行土地储备和开发建设，做好运营管理和资产持有，助力城中村改造向前推进。

上海市委副书记、市长龚正就贯彻落实本次会议精神指出，要按照市委部署要求，紧扣目标、敢作善为、形成合力抓落实，以更大力度推动城中村改造提速扩容增效。要编制好三年行动计划和年度实施方案，形成启动一批、实施一批、储备一批的滚动推进态势，力争改造早见效、群众早受益。加强改造模式统筹、资金平衡统筹、资源配置统筹，把城中村改造与产业发展、重大工程建设和人居环境提升等工作结合起来，提升改造综合效益。压实各方责任，完善推进机制，加强协同联动，形成多方参与的强大合力。

上海加速城中村改造的有一个背景，是上海楼市已进入存量市场。同策研究院数据显示，衡量上海是否进入存量市场有两大指标，一个是二手房与新房成交占比；另一个是上海城市开发边界是否已逐渐趋于稳定。

上海城市测量师行业务总监邵明浩指出，早在2008年，上海的二手房成交量就超过了一手房。目前上海二手房成交量是一手房的约三倍。这一水平已逼近纽约、东京等国际城市。

上海城市测量师行数据显示，上海目前有近700万套存量住宅，按照每年3%～5%的平均交易量匡算，就是20万套以上，而每年新增商品房一般都是10万套以下。

此外，上海城市界面渐趋稳定，不会有大的边界扩张。2020年，上海提出，“十三五”期末建设用地总规模不突破3185平方公里，这意味着，“十三五”期间，上海建设用地增量只有40平方公里。2023年，上海市人民政府印发修订后的《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》，其中提到，到2035年，规划建设用地总规模控制在3200平方公里以内。

同策研究院指出，自2020年开始，在15年内上海建设用地总量增长不超过15平方公里，平均每年增长不超过1平方公里。

在此背景下，上海提速城中村改造已是水到渠成。

房企分羹需资金平衡

邵明浩在谈及城中村改造提速对上海房地产市场的影响时指出，按照以往每年5个城中村项目推进的效果来看，对市场影响并不大。而现在提速一倍以上，其长期产生的供应量会明显增加。

具体来看，由于城中村土地的征收又会释放出一定的居住和商办、产业需求，虽然具有一定的区域性，但短期内对局部现房市场的支撑作用还是非常明显的。而在土地供应市场，城中村改造释放出的土地不会通过招拍挂进入市场，并不会对土地市场产生特别显著的冲击。

作为“三大工程”中的重要内容，近年来，城中村改造得到政策层面的诸多支持。不少企业也看中其中的机会，开始在该领域发力。

在上海城中村改造过程中，央企、国企、港资房企的身影早已屡见不鲜。其中，港资房企瑞安房地产已在上海完成多个城中村改造项目，并取得不错的商业效应，如蟠龙天地、鸿寿坊等。瑞安房地产行政总裁王颖曾对外表示，2023年7月以来，上海城中村改造相关政策不断出台，城中村改造的重要性得到了提升，也为瑞安这样的房企带来了绝佳的发展机会。

2024年7月，万科拿下杨行镇老集镇新一期“城中村”改造项目。8月，上海地产拿下嘉定区江桥镇JDP0-0302单元02-02地块。

但是，城中村改造往往需要企业作出大量的资金沉淀。今年1月，瑞安房地产宣布以12.06亿元转让鸿寿坊65%股权，由一家险资接盘。此时距离鸿寿坊开业运营不过短短几个月时间。与此同时，蟠龙天地也传出对外转让股权，但该消息并未获瑞安房地产方面证实。

邵明浩指出，未来3年，上海的城中村改造难度也将进一步提升，项目面临的资金平衡问题是一个重要因素。上海城中村改造中的居住类产品如保障性租赁住房、配售型保障住房等，往往也需要开发商做出公益贡献，比如路、桥、绿化等等。这对开发商资本也是一个考验。