消费基础设施公募REITs如何选择底层资产？

自2023年底公募REITs试点扩围至消费领域至今，已经有华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT四单消费基础设施公募REITs先后上市。今年6月底，华夏首创奥特莱斯REIT正式获得准予注册的批复。7月，华安百联消费REIT发售，即将正式上市。

第一批申报并已完成上市的消费基础设施公募REITs在上市过程中有怎样的经验和教训，遇到了哪些困难？在发行消费基础设施公募REITs时，需要注重底层资产的哪些方面？

“消费基础设施公募REITs的发行中，底层资产的选择非常重要。”印力集团副总裁、投资资管中心总经理付凯在2024年7月13日召开的第八届不动产证券化与REITs论坛上介绍，选择底层资产需要注重四个方面。

首先是资产在城市中的布局。因为随着城市的发展变化，资产价值可能会提升。

其次是资产的体量。在一些投资人看来，资产体量越小，受到冲击的可能性越大。比如，一家10万平方米的商业体附近一公里开了一家20万平方米的商业，前者的经营数据可能很快就会出现急剧下滑。

第三是产品的生命周期。运营时间太短的资产发行REITs可能会被投资人认为经营不够稳定，但过晚发行也不行，一方面，资产估值受到土地年限的影响；另一方面，进入稳定期的资产，未来的增长空间较难描绘。

最后一点是资产合规性。目前，REITs对资产合规的要求比较严格。付凯介绍，中金印力消费REIT的底层资产杭州西溪印象城在前期合规准备过程中，花费了很多时间补资料和整改。

这也是首批消费基础设施公募REITs遇到的比较普遍的问题。

首批发行消费基础设施公募REITs企业的一位相关负责人告诉经济观察网，在合规整改方面，不同监管部门的要求之间会存在一些冲突，比如消防有旧规和新规，按照新规需要增设一些疏散通道，但这种改变原有规划的动作又会导致发行REITs时遇到困难。此外，商业中心在运营过程中做一些搭建是普遍现象，但这些都需要做整改。

“在华夏金茂商业REIT上市过程中，我们最大的压力是估值。”金茂酒店商业管理公司财务总监张润红介绍，估值包括对租金、出租率和所有费用的估值，以及对资产未来发展趋势的判断。

租金和出租率都非常依靠专业管理能力，张润红提到，一个10万平方米的购物中心可能就包含100多个品牌。她介绍，所以在华夏金茂商业REIT上市过程中，金茂一直在和监管部门沟通，包括商场定位、客户需求，以及如何调租户结构才能达到预期的估值水平。“在上市的过程中，要在估值层面给投资人和监管机构足够的信心，出租率、租金以及整体销售额能够达到未来预期”。

中信证券固定收益部总监、REITs投资交易负责人周睿认为，从投资端的角度，消费资产属于比较复杂的一类资产，除了关注收入端的租金水平、销售额和租金坪效等运营指标，最重要的还是资产本身的定位。消费赛道和其他赛道的区别在于，对有些赛道来说，城市能级特别重要，但城市能级只能决定消费类资产的上限。不论是一二线城市还是三四线城市的商圈，消费需求始终存在，所以在发行消费基础设施公募REITs时，更重要的是怎样在不动产硬件空间的约束下，把资产定位为一个能够满足当地消费需求的产品。

她提到，目前申报的消费基础设施公募REITs中包含有奥特莱斯、邻里商超等多种业态，投资人第一步就是去了解资产的定位，搞清楚能满足什么类型的客户需求，确定定位后，就能评估未来的一些变动因素将会给这支REIT后续的运营带来多大的影响。投资REITs时，理解消费者需求以及资产定位尤为重要。

目前商业已经进入存量竞争的时代。周睿认为，链接C端与B端最重要的就是资管方的运营管理能力，所以投资机构非常看重运营方的主动管理能力。此外，也会关注原始权益人未来有多少好的资产能放进公募REITs里。